房地产拐点已至！未来新房销量将下降40%，下一个赚钱地区在哪？

“今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。”

“中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、铅板厂家十年翻两番三番的那种历史性现象。”

“中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。中国9万多个房产商的总负债率，去年是84%。中国前10位销售规模都在1万亿左右的房产商负债率也在81%。”

“9万多个房产企业中，规模排在前面15%的公司，去年的开发量在17亿平方米里占了85%。

也就是，15%的企业解决了差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。”

以上，是7月13日，是重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上发表的精彩观点。

中国经济周刊整理了演讲内容，聪明投资者经授权分享给大家。

房地产销量到了拐点

今后十几年新房销量会下降

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之铅板厂家所以能够翻四番，有四个原因：

一是城市化。

二是旧城拆迁改造。

三是住房质量。

四是人均住房面积增加。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。

二是旧城改造总量减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。

四是住房质量提高。

从以上四个趋势看，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

总量萎缩之后

房地产的热点地区在哪里？

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花、东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。

我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛；广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

大家可以关注现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

房价不可能大幅坠落

但也不会五年翻一番，十年翻两三番

中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

黄奇帆还提到了房地产开发商的总体负债率将大幅下降，分析了未来的土地供应模式，完整内容，点击这里查看：黄奇帆：未来新房销量将下降40%，下一个房地产热点地区是……|聪明投资者